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Antes mesmo da existência de uma economia desenvolvida, com diversidade de ativos e aplicações financeiras, os imóveis se faziam presente quando o assunto era investimentos.  Na medida em que as cidades evoluíam, com diversidade de serviços, infraestrutura e facilidades logísticas, os imóveis melhores localizados obtinham aumentos constantes nos preços, o que fez com que não demorasse muito para eles caírem no gosto dos investidores.  

Diante da clássica tradição desta modalidade de investimento, nos últimos tempos surgiu uma forma diferente de ingressar neste mercado, mais acessível, com menor burocracia e custos, os chamados fundos de investimentos imobiliários. Os FII´s vêm conquistando cada vez mais os investidores.  Mas afinal, o que são e quais suas vantagens?

De forma geral, os fundos imobiliários começam com o IPO de uma instituição financeira, de forma semelhante ao momento em que uma empresas lança suas ações na bolsa de valores pela primeira vez. Com os recursos arrecadados, o fundo adquire imóveis já construídos ou em construção. O objetivo é alugar ou arrendar os imóveis para novos locatários, e lucrar com alugueis e a própria valorizações dos imóveis.

Diferente dos demais fundos, o FII tem suas cotas negociadas em bolsa, que sofrem oscilações de acordo com sua oferta e demanda, de modo similar a uma ação. Após a compra das cotas, o investidor recebe mensalmente a distribuição dos alugueis dos imóveis, na proporção de cotas compradas, e isenta de imposto de renda, os chamados dividendos.

Existe outra estratégia de ganhos com os FII’s, o ganho de capital. O objetivo disto é lucrar com a valorização da cota, sobre a qual os investidores pagam 20% de IR nos lucros que tiverem com este ganho. O mercado de investidores imobiliários, em sua maioria, precifica os fundos de acordo com o percentual pago de alugueis mensalmente, e desta forma, quanto mais dividendos o fundo distribui, mais valorizada se torna a cota. Porém, existem no mercado bons imóveis que possuem áreas desalugadas, que não estão recebendo alugueis. Com isso, menos dividendos são distribuído aos cotistas, assim o valor da cota acaba se desvalorizando.

Este cenário é perfeito para esta estratégia de ganho de capital, pois como o imóvel é bom, e suas cotas estão desvalorizadas, é possível compra-lo a um preço muito mais barato do que ele realmente custa no mercado de tijolo. Sabendo o total de metros quadrados que o FII possui e pegando seu valor de mercado negociado em bolsa, é possível saber quanto custa o metro quadrado do prédio na bolsa, e se estiver mais barato que o mercado real de tijolo, torna-se válida a compra com viés de ganho de capital, já que os preços da bolsa e do tijolo tendem a convergir.  

Resumindo, ganho de eficiência, menor risco de liquidez, acesso ao mercado com menos capital e renda mensal isenta são alguns dos benefícios dos fundos imobiliários frente ao investimento em tijolo propriamente dito. Os melhores FII’s são geridos por instituições independentes dos bancos, e distribuídos por plataformas abertas. Em uma boutique de Wealth Management, além de ser disponibilizado uma grande diversificação de fundos, é trabalhado uma montagem de portfólio completa, com o objetivo de obter o máximo de rentabilidade junto com a mitigação de risco.

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